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【FP3級】不動産－不動産の有効活用
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不動産の有効活用
不動産は自身で居住用として購入するほかに、第3者に貸し出すために購入することもあります。不動産の運用概要を見ていきましょう。
| 運用方法 | 内容 |
|---|---|
| アパート・マンション経営 | 〇:需要が安定 |
| ×:空室リスク | |
| オフィスビル | 〇:収益性が高い |
| ×:景気変動の影響を受ける | |
| 駐車場 | 〇:借地権が生じないためトラブルになりにくい |
| ×:初期投資がかかる | |
| ロードサイド店舗 | 〇:交通量の多い道路なら高い収益が見込まれる |
| ×:広い土地が必要 |
土地の有効活用の事業手法
土地の上に建物・店舗の建設には大きな金額が必要です。そのため、資金調達や投資の方法を見ていきましょう。
| 運用方法 | 内容 |
|---|---|
| 自己建設 | 土地所有者が自身で資金調達を行い、建築等を行う |
| 手間はかかり、リスクは高いが高い収益性を見込める | |
| 事業受託 | 土地活用方法の企画から、建設工事の発注、建物の管理・ 運営など一切の業務をデベロッパー等に委託する方式です。 |
| 建物建築資金の調達は土地所有者が行なうため、借入金の返済は土地所有者が行います | |
| 建設協力金 | 土地所有者が、建設する建物を貸し付ける予定のテナント等から 建設資金の全部または一部を借り受け、ビルや店舗等を建設する方式 |
| 入居予定のテナントから建物の建設費を拠出してもらう | |
| 土地信託 | 所有する土地の有効活用を目的として信託会社に委託する方式 |
| 土地活用の知識や経験がない初心者の人や時間がないオーナーでも始めやすい | |
| 等価交換 | 土地の所有者が土地をデベロッパーに提供し、デベロッパーが建物を建設し、 完成後の土地と建物を資金提供割合で分ける方式 |
| 資金を必要とせずに土地の有効活用を図ることができる | |
| 定期借地権 | 定期借地権契約を結び、契約期間において、土地の賃貸で収益を上げる方式 |
| 資金を必要とせずに土地の有効活用を図ることができる |
建設協力金のイメージとしては、コンビニやファミリーレストランで、更地に店舗を建てて運営したい会社が土地の所有者に建設協力金として建築費用相当額を支払い、土地所有者が建物を建築するというものです。
- 答え
-
×：等価交換方式の説明です。
Q
不動産投資利回り
不動産投資では利回りを計算して採算性を検討することが非常に重要です。例えば、年間収益100万円を見込める1億円の投資(利回り1％)と年間収益100万円を見込める1,000万円(利回り10％)であれば、後者の利回り10％の投資を行いますよね。後者の方が、手元資金を抑えることができ、リスクは低いためです。投資利回りには、単純利回りとNOI利回り(Net Operating Income)があります。
- 単純利回り(表面利回り)％：年間収益÷投資金額×100
- NOI利回り(実質利回り)％：(年間収益－年間諸経費)÷投資金額×100
例えば、年間収益100万円、年間諸経費20万円、投資金額1,000万円の不動産であれば、
単純利回り10%＝年間収益100万円÷投資金額1,000万円×100
NOI利回り 8%＝(年間収益100万円－年間諸経費20万円)÷投資金額1,000万円×100
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