【FP3級】不動産－建築基準法・農地法

建築基準法

建築基準法とは

建築基準法とは、建築物の敷地・構造・設備・用途に関する最低の基準を定めた法律です。建築物の安全を確保することにより、国民の生命・健康・財産の保護を図り、公共の福祉を増進させることを目的としています。

用途制限について

用途規制は、市街地の環境を保全するための制限であり、それぞれの用途地域の目的に応じて、建築できる建築物の種類や規模が定められています。

用途地域には、大きく住居系、商業系、工業系に分けられます。それぞれがさらに細かく分けると13種類です。いくつか見ていきましょう。

第一種低層住居専用地域(住居系)

小規模な住宅、小・中学校、診療所、寺院などが建築可能な地域です。高さ規制があり、10ｍまたは12m以下（3階建てぐらい）になるように制限がかけられています。

商業地域(商業系)

近隣の住民が日用品の買物をする店舗や、その他業務の利便を増進するための地域として定められています。 建築可能な用途施設は、商業施設や事務所のほか、住宅、店舗、病院や学校などの公共施設、ホテル、パチンコ屋、カラオケボックス、映画館、車庫・倉庫などで、小規模の工場を建てることもできます。

工業専用地域(工業系)

専ら工業の利便を増進する地域です。どのような工場でも建設が可能ですが、住宅、学校、病院、ホテル、映画館などの建築は認めれていません。

用途制限のポイント

1. 診療所・公衆浴場・神社・教会などは13種類のどの用途制限の地域であっても建設が可能
2. 大学や病院は施設が広いため、第一種低層住居専用地域などには建設ができない
3. 工場専用地域には、住宅・幼稚園・小中学校・高校・大学・病院などを建設ができない
4. 1つの敷地が2つのようと地域にまたがる場合には面積の大きい方の用途地域の制限がかかります

道路について

道路には大きく分けて2つあり、①道幅が4m以上の道路と②道幅が4m未満で建築基準法が施行されたとき、既に存在し、特定行政庁の指定を受けている道路である2項道路があります。

接道義務

接道義務とは、都市計画区域内で建物を建てる場合、原則として幅員4mの建築基準法上の道路に、2m以上接した敷地(土地)でなければならないと定めています。

セットバックとは

道幅が4m未満の2項道路には建物を建築することができません。消防車などの緊急車両が通れるような街づくりが必要なためです。そこで、2項道路に接している住居に現在住んでいる人はそのまま住み続けられますが、建物を建て替えるときには土地を後退(セットバック)して、建て替える必要があります。例えば、以下の様に3mしかない道路に面した敷地を購入し、家を建設する際には道路の中心から2m離れるように購入時から50cm部分をセットバックして道路にする必要があります。

高さ制限

建物を建てる際に高さ制限として、傾斜制限・日陰制限・絶対高さ制限の3つがあります。

傾斜制限

斜線制限とは、道路境界線または隣地境界線からの距離に応じて建築物の各部分の高さを制限することにより、道路や隣地の採光、通風を確保し、圧迫感を和らげるものです。

日陰制限

建築物からできる影が、周辺の土地に一定時間かからないようにすることにより、日照環境を確保するための制限です。日陰制限は、商業地域・工業地域・工業専用地域には適用がありません。

絶対高さ制限

絶対高さ制限とは、第1種低層住居専用地域や第2種低層住居専用地域において規定されている建築物の高さの上限のこと。 具体的には、都市計画により、10mまたは12mのいずれかが設定されており、容積率に関係なくこのサイズより高くすることはできない。

建ぺい率(建蔽率)

建ぺい率とは、敷地面積に対する 建築面積の割合のことで、建物を上から見たときに、その土地の何割を占めているかの割合です。なお、建ぺい率の異なる地域にまたがっている土地の場合は、建ぺい率は加重平均で算出します。

建ぺい率の緩和

以下の要件を満たすと建ぺい率は最大で＋20％増えます。

防火地域・準防火地域内の緩和

防火地域・準防火地域内の緩和として、①建ぺい率の最高限度が80%とされている地域外で、かつ防火地域内にある耐火建築物、②準防火地域内にある建築物で、耐火建築物又は準耐火建築物の場合は建ぺい率が＋10％となります。

	耐火建築物	準耐火建築物
防火地域	〇	－
準防火地域	〇	〇

角地の緩和

定の要件を満たす角地の場合、指定建ぺい率に10％上乗せ(緩和)することができます。

建ぺい率の制限がないもの

定められた建ぺい率が80%の用途地域（第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、準工業地域、近隣商業地域、商業地域）で、かつ防火地域内にある耐火建築物は、建ぺい率は無制限（100%）になります。例えば、派出所や公衆トイレなどが該当します。

防火地域と準防火地域

建築物が密集している地域では、火災の延焼が発生しやすくなります。そのため、このような地域を防火地域や準防火地域と定めて、建築物の構造に一定の制限を設けています。防火地域や準防火地域に指定されていない地域を、無指定地域と言います。

規制が厳しい順は、防火地域→準防火地域→無指定地域です。なお、2つ以上の地域にまたがる土地は最も厳しい地域の規制を受けます。

容積率

建ぺい率はいわゆる平面的な広さを制限するものですが、容積率は「敷地面積に対する3次元空間の割合」を算出し、制限するための基準になります。容積率とは、敷地面積に対する延べ床面積の割合のことです。なお、容積率の異なる地域にまたがっている土地の容積率は加重平均で計算します。

例えば、敷地面積100m2で1階が50m2、2階が40m2の場合に、建ぺい率は50%、容積率は90%となります。

用途地域ごとに容積率が定められている一方、建物を建てる敷地に面している前面道路の幅員が12m未満の場合は、前面道路の幅員に応じた容積率の規定が設けられています。2つ以上の道路に面している場合は幅の広い方の道路が前面となります。

前面道路の道幅が12m以上の場合の容積率

指定容積率

前面道路の道幅が12m未満の場合の容積率

以下の小さい方が容積率となる。

• 指定容積率
• 前面道路の道幅×法定乗数(住宅系4/10, その他6/10)

例えば、指定容積率200%、前面道路の道幅4m、住宅であり法定乗数4/10の場合の容積率は、160％となります。指定容積率200% > 4ｍ×4/10=160%

〇×問題

用途制限について、住宅はすべての地域で建てることが可能である。

Q

答え

×：住宅は工業専用地域以外であれば建てることができます。

〇×問題

都市計画区域にある道幅が4m未満で、特定行政庁の指定により建築基準法上の道路とみなされるもの(2項道路)は、原則として、その中心線から水平距離で1m後退した線がその道路の境界線となる。

Q

答え

×：2項道路は原則として、道路の中心線から水平距離で2m後退した線が境界線とみなされます。

〇×問題

建ぺい率の上限は敷地が特定行政庁が指定する角地であれば10％緩和される。

Q

答え

〇：角地は火事が燃え広がるリスクが低いため、建ぺい率が緩和されることがあります。

〇×問題

商業地域など、建ぺい率の上限が80％である地域の防火地域に準耐火建築物を建てると建ぺい率の上限は100%になる。

Q

答え

×：建ぺい率の上限が80%である地域の防火地域に耐火建築物を建てる場合には建ぺい率の上限が100%になります。

農地法

農地法とは、農地の権利移動や転用の制限、利用関係の調整、遊休農地に関する措置などを定めた法律です。農地を売買等するには原則として許可が必要です。転用や転用目的の権利移動は原則として都道府県知事の許可が必要ですが、市街化区域内にある一定の農地はあらかじめ農業委員会に届出を提出すれば都道府県知事の許可は不要です。

	取引	許可
農地法第3条	権利移動 農地を農地として売却	農業委員会
農地法第4条	転用 農地を農地以外の土地に変更	都道府県知事
農地法第5条	転用目的の権利移動 農地を農地以外の土地にするために売却	都道府県知事

〇×問題

農地を農地以外の用途に転用する場合には原則として、都道府県知事の許可が必要である。

Q

答え

〇

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