【FP3級】不動産－借地借家法、区分所有法、都市計画法

借地借家法

借地借家法とは

借地借家法とは、土地を借りる賃借人と、土地や建物の権利を持つ貸主双方の立場の差を埋めるために作られた、土地の貸し借りに関する法律です。

借地権

借地権とは、地代を払って地主から土地を借りる権利です。借地権には普通借地権と定期借地権があります。

普通借地権

普通借地権は更新が可能な借地権です。土地の貸主(地主)は正当な事由がなければ更新を拒否することはできません。

定期借地権

定期借地権は更新ができない借地権です。期間後に契約が終了し、双方が同意すれば新たにまた契約することは可能です。定期借地権には、一般定期借地権、事業用定期借地権、建物譲渡特約付借地権の3つがあります。

	普通借地権	定期借地権
		一般 定期借地権	事業用 定期借地権	建物譲渡 特約付借地権
契約期間	30年以上	50年以上	10年以上 50年未満	30年以上
更新	最初の更新は 20年以上 2回目以降は 10年以上	なし
土地の 利用方法	制限なし		事業用建物のみ 居住用は×	制限なし
契約終了時	更地で返す			建物付きで返す
契約方法	制限なし	特約は書面	公正証書のみ	制限なし

借家権

借家権とは、建物を借りる権利です。借家権には、普通借家権と定期借家権があります。

普通借家権

普通借家権とは、普通借地権と同様に更新が可能な借家権です。

定期借家権

定期借家権とは、定期借地権と同様に更新ができない借家権です。

定期借家権の場合、貸主は借主に対して、賃貸借契約書とは別に、独立した書面で定期借家契約であることを説明しなければいけません。定期建物賃貸借の契約期間が1年以上の場合、建物賃貸人は、期間満了の1年から6ヶ月前までに、賃借人に通知すれば、存続期間満了時に契約終了します。

賃貸住宅に住んでいる方は一般的に普通借家契約を結んでます。そのため、2年などの更新日の前に更新料を支払うと更新することができます。ここで、普通借家権は住んでいる人を保護するため、仮に貸主(大家さん)が借主に立ち退きを希望しても簡単に借主を立ち退かせることはできません。借主が賃料の支払いに遅れたとしても借主が希望すれば更新が基本的に認められます。そのため、高級賃貸物件や商業施設での賃貸契約は定期借家契約であることが通常です。貸主(大家さん)から見た際に、仮に立ち退いて欲しい借主であった場合は、定期借家契約であれば契約期間だけ我慢すれば立ち退いてもらえ、特に問題なければ、期日後に新しく定期借家契約を締結します。

造作買取請求権

造作買取請求権とは、借家契約の終了の際、借家人が建物に付加した造作を家主に時価で買い取らせることのできる権利です。

〇×問題

普通借地権は正当な事由がない限り更新される借地権であり、当初の契約期間は30年以上の必要がある。

Q

答え

〇

〇×問題

事業用定期借地権を設定するためには、公正証書によらなくても書面の契約を締結すればよい。

Q

答え

×：事業用定期借地権を設定するためには公正証書で契約をする必要があります。

〇×問題

定期建物賃貸借の契約期間が1年以上の場合、建物賃貸人は、期間満了の1年から6ヶ月前までに、賃借人に通知すれば、賃借人が新たな契約を希望したとしても存続期間満了時に契約終了する。

Q

答え

〇

区分所有法

区分所有法とは

区分所有法は、マンションの管理や利用についての基本的なルールを定めた法律です。

マンションなどの集合住宅には、購入者が居住する専用部分(各部屋)とほかの購入者と共同で使用するエレベーターやエントランスなどの共有部分があります。専有部分の所有権を区分所有権といいます。また、マンションなどの集合住宅の土地の権利を敷地利用権といいます。

これらの区分所有権と敷地利用権は原則として、分離して譲渡などの処分をすることができません。例えば、10部屋あるマンションの1室の区分所有権と敷地利用権の10％(1室÷10室)を所有しているときに、マンション1室の区分所有権のみを売却し、敷地利用権の10%は売らないとすることはできません。ただ、一戸建てであれば建物と土地の所有者は別々であっても問題ありません。

規約

管理規約では、共用部分の範囲、使用方法、理事会の権限や義務など管理組合運営に必要なことが決められていて、いわば「マンションの憲法」と言えます。マンションなどの集合住宅では、年に1回以上の集会(総会)があり、収支報告・修繕計画や規約の変更などの話し合いがあります。集会の議決権は専有部分の持分割合となってます。

• 集会の決議要件
  • 一般的事項
    • 区分所有者及び議決権の各過半数
  • 規約の変更、共用部分の重要な変更
    • 区分所有者及び議決権の各4分の3以上
  • 建て替え
    • 区分所有者及び議決権の各5分の4以上

〇×問題

マンションの建て替えを行うには集会の決議において、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の賛成が必要である。

Q

答え

×：建て替えは、区分所有者及び議決権の各5分の4以上の賛成が必要です。

都市計画法

都市計画法とは

都市計画法は、街づくりのルールを定めた法律です。都市の健全な発展と秩序ある整備を図るため、土地利用や都市施設の整備、市街地の開発などに関するルールが設けられています。

都市計画区域

都市計画区域とは、市街地を中心として、一つのまとまった都市として整備・開発または、保全する必要のある地域のことを指します。

都市計画区域は、市街化区域・市街化調整区域・非線引き区域に分けられます。

市街化区域

市街化区域とは、都市計画法で指定されている都市計画区域のひとつで、すでに街の整備が進められて市街地になっている区域と、おおむね10年以内に優先的、計画的に市街地として整備を図るべき区域のことです。土地の用途を、住居系・商業系・工業系に分けて、どこにどんな建物をどれくらいの規模（大きさ）で建てられるかを決めるものです。正確には、土地の使い道を13種類に分けます。有名な区分は、第一種低層住宅専用地域で、建物の高さなどの制限があります。

市街化調整区域

市街化調整区域は農地や緑地の保全が優先され、原則として農業用などの例外を除いて新たに建物を建てにくい地域です。

非線引き区域

非線引き区域とは、都市計画区域のなかで市街化区域でも市街化調整区域でもない区域のことを指します。非線引き区域のメリットは、市街化調整区域や市街化区域より、制限が緩いということです。デメリットとしては、制限が緩いので周辺の環境が変化しやすく迷惑施設などの建物ができてしまうおそれがあります。

開発許可制度

開発許可制度は、都市近郊における無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため、一定以上の規模の建築行為をする場合などについて、一定の許可基準を設けた制度で、一定の開発には原則として都道府県知事の許可が必要です。

〇×問題

市街化区域とは、農地や緑地の保全が優先され、原則として農業用などの例外を除いて新たに建物を建てにくい地域のことをいう。

Q

答え

×：市街化区域とは、都市計画法で指定されている都市計画区域のひとつで、すでに街の整備が進められて市街地になっている区域と、おおむね10年以内に優先的、計画的に市街地として整備を図るべき区域のことです。農地や緑地の保全が優先され、原則として農業用などの例外を除いて新たに建物を建てにくい地域は、市街化調整区域です。

〇×問題

市街化区域において3,000㎡以上の開発を行うには原則として、都道府県知事の許可が必要である。

Q

答え

×：市街化区域は1,000㎡以上の開発を行うには原則として、都道府県知事の許可が必要です。

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