2023.11.05 2024.01.12

【FP3級】ライフプラン作成上の資金計画－住宅取得プランニング

taku7983

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Contents

はじめに
自己資金の準備
- 財形住宅貯蓄とは
住宅ローン

はじめに

人生の3大必要資金とは、教育資金、住宅取得資金、老後資金と学習しました。これらは大きな支出が伴いますので、必要資金を自己資金で用意するのか借入金で用意するのかを計画することになります。今回は、住宅取得プランニングについて学習していきましょう。住宅取得資金は自己資金と住宅ローンの2つに分けて見ていきましょう。

自己資金の準備

自己資金の準備は基本的に銀行貯金のことを指しておりますが、FP3級においては、財形住宅貯蓄について見ていきましょう。なお、財形貯蓄制度は会社を通じて行われるものなので、主に会社員の方が利用できる制度であり、個人事業主はあいにく利用できない制度です。

財形住宅貯蓄とは

財形住宅貯蓄とは、企業の従業員が給与から天引きで、将来の住宅取得を目的に通常の給与口座とは別に貯蓄する制度です。

財形住宅貯蓄について

元利合計で550万円まで利息に税金はかからない
利用できる人は申込時の年齢が55歳未満
積立期間は5年以上
不慮の事故等による死亡・所定の高度障害状態のときは払込保険料累計額を越えた保険金を受け取れることも

住宅ローン

住宅取得資金は自己資金と住宅ローンの2つに分けられますが、次に住宅ローンについて見ていきましょう。

住宅ローン金利

住宅ローンの金利には3パターンがあります

固定金利
- 返済終了まで同じ金利が適用される金利
変動金利
- 市場の金利に応じて定期的に金利水準が変わる金利
- 金利は半年ごとに見直される
- 5年ルール：借入期間中に金利の変更があった場合も5年間返済額は一定のまま、返済額の内訳である元金と利息の金額が各々変更となり、毎月の返済額自体の見直しは5年ごとに行われる
- 125％ルール：5年ごとに行われる毎月の返済額自体の見直しにおいて、借入金利が上昇して返済額が増額になった場合でも、現在の返済額の125％以上にはならない
固定金利選択型
- 返済期間のはじめのうちは固定金利で、固定金利期間が終了すると固定か変動かを選べる金利(10年固定金利など)
- 固定期間が長期であるほど金利水準は高くなります

変動金利が一気に上昇した場合に、借手の負担を緩和させるために、5年ルールと125％ルールがあります

ゆか

〇×問題

民間金融機関の変動金利型の住宅ローンでは、借入金利は半年ごとに、返済額は5年ごとに見直される。

答え: 〇：5年ルールと125％ルールのことです。

住宅ローンの返済方法

住宅ローンの返済方法には、元利均等返済(がんりきんとうへんさい)と元金均等返済(がんきんきんとうへんさい)の2つがあります。

元利均等返済とは

元利均等返済とは
- 毎回の返済額が一定の返済方法
ポイント
- 返済期間の当初は利息の部分が大きく、返済期間が経過するとともに元金の部分が増える

元金均等返済とは

元金均等返済とは
- 毎月の返済額のうち元金部分が一定となる返済方法
ポイント
- 利息が減少していくので、返済期間が経過するにつれて、返済額の合計が減少していく

総返済額は元利均等返済の方が大きくなります

ゆか

〇×問題

元利均等返済と元金均等返済では条件が同じであれば総返済額は元利均等返済の方が大きくなる。

答え: 〇：総返済額は元利均等返済の方が大きくなります

住宅ローンの種類

主な住宅ローンには、財形住宅融資・フラット35・民間銀行住宅ローンなどがありますが、FP3級では、財形住宅融資とフラット35を見ていきましょう。

財形住宅融資とは

財形住宅融資は財形貯蓄を行っている人が利用できる公的な住宅ローン制度です。

融資機関
- 独立行政法人勤労者退職金共済機構など
要件
- 70歳未満の勤労者
- 財形貯蓄を1年以上継続し残高が50万以上ある
融資限度額
- 財形住宅貯蓄の合計残高の10倍以内(最高4000万円)かつ購入価格の90%以内
金利
- 5年ごとに見直しの固定金利

フラット35とは

フラット35は民間の金融機関と住宅金融支援機構が提携し、提供している長期固定金利型の住宅ローンです。

融資機関
- 住宅金融支援機構(各金融機関で取扱)
要件
- 70歳未満
- 本人が住むための住宅であること
返済期間
- 最長35年、ただし完済時の年齢は80歳以下
融資限度額
- 最高8,000万円(購入価格の100%)
金利
- 固定金利
- 融資実行日の金利が適用される
- 利率は取り扱い金融機関によって異なる
その他
- 保証人や保証料は不要
- 繰り上げ返済手数料は無料

〇×問題

フラット35の融資対象は新築住宅の建設・購入資金であり中古住宅は対象にならない。

答え: ×：フラット35は新築住宅に限られた制度ではなく、一定の条件を満たせば中古住宅も対象になります。

団体信用生命保険

団体信用生命保険は、住宅ローン返済中に債務者（支払いをしている人）が死亡したり高度障害などになった場合、保険会社がその時点の住宅ローン残高を保険金として債務者に代わって金融機関に支払う契約の保険です。
そのため、住宅ローンに団体信用生命保険を付した場合は、住宅ローン債務者が死亡したり高度障害などになった場合、遺族(親族)は残りの住宅ローンを支払う必要がなくなります。

住宅ローンに団体信用生命保険を付すことは一般的です。金融機関によって団体信用生命保険を付す場合に、通常の金利に＋0.1%など上乗せする場合などあります。

ゆか