2023.12.18 2024.01.12

【FP3級】不動産－宅建業と不動産契約

taku7983

記事内に商品プロモーションを含む場合があります

Contents

不動産の売買
宅地建物取引業法
不動産の売買契約に関する事項

不動産の売買

不動産の売買には大きな金額が動きます。そのため、取引当事者を保護するために、宅地建物取引業法があります。

宅地建物取引業法

宅地建物取引業法とは

宅地建物取引業法とは、宅地建物取引業を営む者(宅建士)について免許制度を実施し、その事業に対し必要な規制を行うことにより、その業務の適正な運営と宅地および建物の取引の公正とを確保するとともに、宅地建物取引業の健全な発達を促進し、もって購入者等の利益の保護と宅地及び建物の流通の円滑化とを図ることを目的にする法律です。

宅地建物取引業とは、(1)自ら宅地及び建物を売買・交換、(2)売買・交換・貸借の仲介又は代理を行うことを業とするものです。

宅地建物取引士

宅地建物取引士は、宅建士とも呼ばれ、国家資格であり、不動産取引のプロフェッショナルとして実務要件等の要件を満たして都道府県知事から資格登録を受けます。

宅建業を行う事務所には従業員5人に対して1人以上の宅建士を置くことが義務付けられています。

媒介契約

媒介契約(ばいかい)とは、家を売る時、不動産会社に間に入ってもらい、買主を探してもらうために結ぶ契約のことを言います。

媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。

項目		一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
依頼主側	同時に複数業者に依頼*1	〇	×	×
依頼主側	自己発見取引*2	〇	〇	×
業者側	依頼主への報告義務	なし	2週間に 1回以上	1週間に 1回以上
業者側	指定流通機構への物件登録義務	なし	契約日から 7日以内	契約日から 5日以内
契約の有効期間		規制なし	3か月以内	3か月以内

*1:複数の不動産仲介業者に依頼できるか
*2:自分で買主を見つけること

宅地建物取引業者の報酬限度

宅地建物取引業者の報酬には限度額が定められております。

報酬限度(売買・交換の仲介)

売買の金額		報酬限度額
	200万円以下	売買金額×5%
200万円超	400万円以下	売買金額×4%+2万円
400万円超		売買金額×3%+6万円

重要事項の説明

不動産売買では、不動産会社が重要事項説明を買主に対して契約前に行う義務があります。重要事項には、土砂災害警戒区域であるか、飲用水・電気・ガスの供給・排水施設の整備状況などが記載されます。

なお、重要事項の説明は、宅地建物取引士である者が宅地建物取引士証を提示して行わなければなりません。

〇×問題

専任媒介契約では、依頼者は自身で買主を探すことはできないが、複数の業者と媒介契約をすることができる。

答え: ×：同時に複数業者に依頼することは一般媒介契約しかできません。

〇×問題

専属専任媒介契約を締結すると、宅地建物取引業者は契約日から5日以内に指定流通機構への物件登録義務があり、1週間に1回以上、文書・メール・口頭などで依頼者に報告義務がある。

答え: 〇

不動産の売買契約に関する事項

手付金

手付金とは、売買契約時に買主が売主に支払うお金であり、いったん締結した契約を、理由のいかんにかかわらず、後で解除することができる手付を解約手付といいます。

一度、締結した契約を買主側から解約したい場合は、買主は渡した手付金を放棄することになり、売主側から解除したい場合には、売主は買主に手付金の2倍の金額を支払う必要があります。

なお、宅建業者が自ら売主として業を行う場合、買主を保護するために、手付金は代金の20％が上限となり、それ以上は受領できません。

危険負担

危険負担とは、住宅の売買契約が成立した後に、天変地異や周辺火災など売主の責めに帰することができない理由で建物が滅失・毀損（きそん）してしまい、引き渡しができなくなった場合、その損害を当事者のどちらが負担するか、という問題のことをいいます。仮に、火事が発生し、売主及び買主のお互いに責任がない場合は、買主に代金支払い義務は残りますが、買主は代金支払いの履行を拒むことができます(履行拒絶権)。