2023.10.27

区分マンションと分譲マンションの違いとは？分かりやすく解説します

taku7983

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Contents

区分マンションとは？分譲マンションの違いを解説
区分マンション（分譲マンション）へ投資するメリット
区分マンション（分譲マンション）へ投資するデメリット
区分マンション投資（分譲マンション投資）は初心者でも始めやすい理由
まとめ

区分マンションとは？分譲マンションの違いを解説

そもそもマンションとは

マンションは、複数の住戸が一つの建物に集約された住宅形態で、共有の施設や設備を利用する集合住宅です。一般的に、マンションは賃貸マンションと分譲マンションの二つの主要な形態に分けられます。さらに、分譲マンションは区分マンションと一括マンションに分類されます。

区分マンションとは

区分マンションは、土地と建物が共同所有者によって共有され、各住戸は部分所有権を持つ形式の住宅です。各住戸は個別に所有権が明確にされ、住戸内の改装やリフォームが可能ですが、共有部分（エントランス、階段、エレベーター、共用庭園など）は共同所有者たるマンション管理組合の管理下にあります。共有施設の維持管理費用は、住戸所有者が負担します。区分マンションは、購入者が自身の住居として所有することが一般的です。

主な特徴は以下の通りです：

部分所有権: 各住戸は部分所有権を持ち、自由に改装やリフォームができます。
共有施設: 共有の施設や設備（エントランス、エレベーター、共用庭園など）は共同所有者が共同管理します。
管理組合: 住戸所有者が組織した管理組合が共有部分の維持管理を行います。
売買: 各住戸は独立して売買可能であり、所有者が変わってもマンション全体は変わりません。

分譲マンションとは

分譲マンションは、不動産開発業者や建設会社が建設したマンションを、各住戸ごとに分けて個別に販売する形態です。一括マンションと区分マンションの両方の特徴を持っており、建物全体が一つの法的単位として売買される点が異なります。購入者は自身の住居として利用する他、賃貸に出すことも可能です。

主な特徴は以下の通りです：

建物全体の一括売買: 分譲マンションは建物全体が一つの法的単位として売買されます。
部分所有権: 各住戸は部分所有権を持ち、自由に改装やリフォームができます。
共有施設: 共有の施設や設備（エントランス、エレベーター、共用庭園など）は管理会社やマンション管理組合が管理します。
売買: 各住戸は独立して売買可能であり、所有者が変わってもマンション全体は変わりません。

区分マンションと分譲マンションの違い

以上のように、区分マンションは土地と建物が共同所有者によって共有され、各住戸が部分所有権を持つ形式の住宅であり、共有部分の維持管理は住戸所有者が共同で行います。一方、分譲マンションは建物全体が一つの法的単位として売買され、各住戸は部分所有権を持っていますが、共有部分の維持管理は管理会社やマンション管理組合が行います。どちらの形態も、購入者が自身の住居として利用する際に選択されることが一般的です。そのため、どちらも大きな差はありません。イメージとしては、

・分譲マンション…自分の住まい/居住用としてのマンション
・区分マンション…投資家目線/投資目的としてのマンション

区分マンション（分譲マンション）へ投資するメリット

区分マンション（分譲マンション）への投資には多くのメリットがあります。以下に、その主なメリットを詳しく説明いたします。

安定した賃貸収入: 区分マンションを購入して賃貸住宅として貸し出すことで、安定した賃貸収入が期待できます。住宅需要は一定であり、適切な条件での物件選びや管理を行えば、高い入居率を維持できます。
長期的な資産価値の増加: 不動産は長期的に資産価値が増加する傾向があります。地域の発展や周辺インフラの整備などにより、物件価値が上昇する可能性が高いです。
税制優遇: 区分マンションの取得には住宅ローン減税や固定資産税軽減などの税制優遇措置があります。これにより、税金負担が軽減され、収支の改善が期待できます。
資産の分散: 不動産は投資ポートフォリオを分散化する方法として適しています。株式や債券などの金融資産とは異なる特性を持っており、リスクの分散が可能です。
自己利用可能: 区分マンションを所有することで、将来的に自身や家族が住むことができる安定した住まいを確保できます。老後の住まいや子供の進学先として利用することも可能です。
改装やリフォームの自由度: 区分マンションは部分所有権を持つため、自身の住まいとして購入した場合、内装や設備を自由に改装やリフォームできます。これにより、理想の住空間を実現できます。
資産の相続: 不動産は相続時に資産の一部を次世代に継承できるため、家族の将来への安心感を提供します。
管理会社の利用: 管理会社に物件の管理を委託することで、賃貸経営の手間を軽減できます。入居者募集や定期的な点検・修繕などをプロに任せられるので、投資家の負担が軽くなります。

これらのメリットから、区分マンションへの投資は資産形成や収益の安定化、将来への備えとして魅力的です。ただし、適切な物件選びや管理が重要であるため、慎重な計画とリサーチが必要です。

区分マンション（分譲マンション）へ投資するデメリット

区分マンション（分譲マンション）への投資には多くのメリットがある一方で、いくつかのデメリットも考慮すべきです。以下に、区分マンションへの投資に関する主なデメリットを説明いたします。

市場の変動: 不動産市場は変動が激しく、景気や地域の発展状況によって価格が大きく影響を受けます。景気の悪化や不況時には、賃料収入が減少し、資産価値も下がる可能性があります。
リスクの集中: 区分マンションは一つの物件に投資が集中するため、その物件の稼働に大きく依存します。空室期間や入居者トラブル、修繕費用などがリスクとして考えられます。
運営コスト: 区分マンションの所有者は共有部分の維持管理費を支払わなければならないため、予期せぬ修繕や設備の更新に伴うコストが発生する可能性があります。
入居者の選定と管理: 適切な入居者を選定し、入居後の管理を行う必要があります。問題のある入居者や滞納者とのトラブル、退去時の修繕費用などが懸念されます。
金利変動リスク: 不動産の購入にはローンを組む場合が一般的であり、金利の変動によって返済額が変わる可能性があります。金利の上昇によって返済負担が増大するリスクがあります。
法的リスク: 不動産取引には契約や法的手続きが伴います。法的なトラブルや契約違反によって訴訟を起こされるリスクがあります。
需要の変化: 地域の需要や嗜好の変化によって、特定の物件の人気が下がる可能性があります。新しい施設や商業施設の誕生によって、古い物件の需要が低下することも考えられます。
税金と手数料: 不動産の取得や維持には税金や手数料がかかります。これらの費用を考慮に入れずに投資を行うと、収益性が低下する可能性があります。

以上のようなデメリットを踏まえて、不動産投資を行う際にはリスクヘッジや慎重な計画が必要です。十分なリサーチと専門家や仲介業者のアドバイスを得て、リスクを最小限に抑えた上で投資を検討することが重要です。

区分マンション投資（分譲マンション投資）は初心者でも始めやすい理由

区分マンション（分譲マンション）投資は初心者にとって始めやすい不動産投資の形態として人気があります。以下に、その理由を詳しく説明いたします。

低い投資額から始められる

区分マンション投資は、比較的低い投資額から始めることができます。一つのマンションを複数の住戸に分割するため、一部屋単位の価格が比較的手ごろな範囲で購入できます。これにより、大規模な資金を持たなくても不動産投資を始めることが可能です。初めての投資家にとっては、リスクを最小限に抑えながら投資の経験を積むことができる点が魅力的です。

はじめは少ない金額がおすすめです

ゆか

プロの管理が可能

区分マンションの管理には、プロの管理会社に依頼することができます。管理会社は入居者募集、契約管理、修繕作業、共有施設の維持管理など、様々な業務を代行してくれます。初心者の場合、不動産投資に関する知識や経験が不足していることが多いですが、管理会社のサポートを受けることで、プロの手に任せて安定した運営を実現できます。また、空室リスクの軽減や入居者トラブルへの対応も、管理会社が適切に行ってくれるため、初心者でも安心して始めることができます。

比較的予測しやすいリターン

不動産投資は、賃料収入と物件価値の上昇によってリターンが得られるため、収益の予測が比較的しやすい特徴があります。特に需給バランスが良い地域や、交通アクセスが良く生活便益の高いエリアに投資することで、安定した賃料収入が期待できます。また、不動産市場は比較的安定しており、急激な価格変動が少ないため、リスクヘッジが可能です。

例えば、飲食店であれば1年後に何人のお客さんが来るかの予想は難しいですよね

ゆか