アパート経営にかかる費用はいくら？初期費用から維持費用まで徹底解剖!

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アパート経営・投資とはなに？

アパート経営とは、不動産を購入し、それを賃貸住宅として他人に貸し出すことで家賃収入を得る投資方法です。具体的には、複数の部屋があるアパートの一棟を購入し、それを個人や家族などに賃貸として貸し出すことで、毎月一定の家賃収入を得ることができます。アパート経営は、不労所得を得る手段としても知られており、資産運用の一環として人気があります。ただし、アパート経営にはリスクも存在します。テナントのトラブルや空室リスク、不動産市況の変動など、様々な要因によって収入が不安定になる可能性があります。また、物件の管理や維持にもコストと時間がかかるため、注意が必要です。総じて、アパート経営はリスクを伴う投資でありながら、適切な管理と計画的な運用によって、安定した収入と資産の増加を期待できる魅力的な投資方法と言えます。

アパート経営・投資の魅力とは？

アパート経営の魅力は、安定した収入源を持つことができる点です。一度テナントが入居すれば、毎月の家賃が入ってくるため、安定した収入を確保できます。また、不動産の価値が上昇すれば、将来的には物件を売却することで利益を得ることもできます。

安定した収入源

アパート経営は、毎月の家賃収入を得ることができるため、安定した収入源として非常に魅力的です。
テナントからの家賃収入は、家主にとって安定して流れ込む不労所得となります。

空室リスクを抑えられる

アパート経営は、1つの部屋だけではなく、複数の部屋に対して投資を行います。そのため、1つの部屋で空きが生じたとしても、他の部屋によるキャッシュフローを確保することができます。そのため、アパート経営は空室リスクを抑えられる魅力があります。

資産の増加

不動産の価値は通常、時間とともに増加する傾向があります。アパート経営によって所有する不動産の価値が上昇すれば、将来的に売却する際に利益を得ることができます。これにより、資産を増やす手段としてアパート経営は魅力的です。

インフレへの耐性

不動産の価値は一般的にインフレに対して抵抗力があります。インフレが進行すると、不動産の価値も相応に上昇します。アパート経営は、インフレの影響を受けにくい投資先として考えられます。日本は今、インフレが生じている最中でありますが、インフレが生じておりますと現金預金の価値が下がり、不動産価値が上がります。

税制面の優遇

不動産を保有することでいくつか税制面の優遇を受けることが可能です。例えば、個人の給与所得を不動産所得でマイナスして還付金を受領するスキームがあります。また、相続税対策にもなり、相続時には現金や株式より不動産は低い税金負担となります。

投資のポートフォリオの拡充

不動産は、株式や債券などの金融商品とは異なる資産クラスです。複数の資産クラスに投資することで、リスクを分散し、投資ポートフォリオを多様化することができます。アパート経営は、投資先の多様化に貢献できる方法の1つです。 これらの要因から、アパート経営は安定した収入と資産の増加を求める投資家や資産運用者にとって非常に魅力的な選択肢となっています。

意外と知られていないアパート経営の魅力は不動産投資が保険になること

先ほどもアパート経営の魅力を触れましたが、意外と知られていない魅力がほかにもあります。それは、不動産投資そのものが保険になることです。通常、不動産に係る借入金をする際に、生命保険をかけることが通常です。そのため、何か不動産オーナーに起こってしまった場合、残された遺族は不動産はそのまま相続することができ、不動産に係る借入金は引継ぎません。
これは非常に魅力的なことであります。通常の生命保険に入る必要がなく、不動産投資を行うことが保険になるのです。

アパート経営にかかる初期費用

建物価格

• 木造アパート：坪単価 56万円～73万円
• 鉄骨造アパート：坪単価 83万円～108万円
  • ＜参考＞国土交通省：建築着工統計調査 住宅着工統計 第34表（2021年度）

例えば、50坪であれば、木造アパートは約3,000万円～、鉄骨造アパートは約4,300万円～が相場です。

不動産取得税

土地や建物を取得した際にかかる税金です。ただし、支払は不動産取得税は購入時ではなく購入後半年から1年半に請求されます。けっこう忘れてしまうことが多い税金ですが、最初の投資計画には必ず含めるようにしましょう。

• 固定資産税評価額×税率（3％）=不動産取得税

ただ、固定資産税評価額とは、各市町村が、固定資産課税台帳を用いて計算するものであり、固
定資産税評価額は購入金額より低く計算されるます。評価額は不動産の時価よりも低い場合が多
く、土地は時価の70%、建物は時価の50～60%程度が目安です。なお、標準税率は4%ですが平
成33年3月31日まで軽減措置がとられ3％になっています。
そのため、例えば、1億円の土地であれば、70％の7000万円が固定資産税評価額となり、その3％の210万円が固定資産税の目安となります。

印紙税

印紙税とは、経済取引等に伴って契約書や領収書などの文書を作成した場合に、印紙税法に基づ
きその文書に課税される税金です。
不動産については不動産売買契約書や工事請負契約書などで印紙税が必要となります。
印紙税の金額は契約金額によりますが、1億円の契約で3万円です。ただ、契約書は相手と自分で2通必要になるため、1億円の契約書であれば3万円×2通＝6万円が必要になります。

登記費用

登記費用は登録免許税と司法書士報酬に分けることができます。まずは登録免許税について見て
いきましょう。

登録免許税

不動産を購入すると必ず、役所に行って登記をする必要があります。これは、登記をしないと不
動産の所有権を法的に証明できないためです。
登録免許税は、土地及び建物の評価額によって異なり、新築や広い面積など高い評価額都なれば
その分、登録免許税の金額は増えます。次に、登録免許税の計算方法ですが、
登録免許税額＝不動産の固定資産税評価額×税率です。
まず、税率は取引によって異なります。

• 登記の種類税率土地の所有権移転登記（売買による移転）2.0％
• 土地の所有権移転登記（相続による移転）0.4%
• 住宅の所有権保存登記（新築住宅を取得した場合）0.4%
• 住宅の所有権移転登記（中古住宅を売買により取得した場合）2.0%
• 住宅の所有権移転登記（相続による移転）0.4%

そのため、例えば、土地を1億円購入した場合は、70％の7000万円が固定資産税評価額となり、7,000万円×2%の140万円が登録免許税でかかります。

司法書士に対する報酬

次に、司法書士の金額ですが、不動産の登記は非常に複雑です。登記の仕方について、書籍もあ
り、自身で行う方もいらっしゃるようですが、資金を貸し出してもらる銀行や第三者から見たと
きに、司法書士に依頼した方が信用を銀行や第三者に与えることができます。そのため、銀行か
ら司法書士の指定があるときもございます。
金額の目安としては15～30万円ほどはかかります。

銀行手数料(ローン手数料)

銀行手数料には、保証料と事務手数料があります。
保証料は保証会社に払います。仮に自身でローンを返済できなくなった場合に、代わりに払ってもらうための手数料です。保証料は月々の支払利息に0.2%, 0.3%の上乗せで払う場合と、初回に一括で借入金額の約2%を支払う場合があります。
また、銀行の事務手数料は約5万円の定額制の銀行と借入金の約2％の定率制の銀行があります。

火災保険料・地震保険料

火災保険はアパートの規模や構造によって金額は異なりますが、一般的には10年契約でおよそ50万円前後になるようです。アパートローンを組んで購入した場合は火災保険の加入を義務化されている場合があります。必ずしも入らなければならないというわけではありませんが大事な資産を守るためにも加入するのが無難です。地震大国である日本に住宅を建てるなら地震保険に加入する事も忘れてはいけません。地震保険は火災保険に付帯して加入するものなので火災保険加入時は忘れず地震保険にも加入してください。

その他経費

その他経費には、以下の項目が挙げられます。

• 税理士や弁護士への相談料や依頼料
• 新規の入居者募集や管理委託を依頼する際の費用
• 不動産仲介会社の仲介手数料

アパート経営にかかる初期費用のまとめ

いかがでしょうか。初期費用だけでたくさんありますよね。実際に購入を決めた際には詳細に計
算する必要がありますが、まずは概算として不動産(土地・建物)の購入金額以外の登録免許税などのコストは購入金額の約10％とかかるとイメージください。そのため、不動産(土地・建物)で1億円の物件を購入する際はトータルで1億円×110%=1億1,000万円の初期費用がかかるとイメージしましょう。

アパート経営にかかる維持費用

では次に、アパート経営で毎月かかる維持費用について見ていきましょう。

• 毎月
  • 光熱費：1～3万円
  • 損害保険料：1~3万円
  • 管理費：家賃の5％～10％
• 随時
  • 仲介手数料：家賃の0.5か月分
  • 修繕費：アパートや周辺設備が破損した場合の修理代金です。築年数が経過するにつれ、高額な修繕費用がかかるようになります。また、10~20年単位で、外壁周りなど大規模な修繕工事が必要です。また、居住者が何かに傷をつけてしまったり、何か破損してしまった際に計上されます。建物の金額×1~2%/年間は見込みでかかると計画しましょう。

アパート経営は不動産投資の中でも始めやす

安定した需要

アパート経営は、住宅需要が常にある不動産投資です。人々は常に住む場所を必要としますので、テナントを見つける可能性が高く、空室率が低い傾向にあります。これにより、安定した収入を期待できます。

売買手続きが比較的簡単

アパート経営は、売買手続きが比較的簡単で、不動産の取得がしやすいです。特に中古物件の場合、市場に多く出回っているため、選択肢が豊富です。

資産価値の増加

不動産は時間とともに価値が上昇する傾向があります。地域の発展やインフラの整備、周辺環境の改善などが、物件の価値を上げる要因となります。

ローン利用が一般的

銀行や金融機関から低金利の住宅ローンを利用して不動産を購入することが一般的です。これにより、少額の自己資金で不動産投資を始めることが可能です。

積み立て型の収益

アパート経営は、毎月安定した家賃収入を得ることができる積み立て型の収益です。定期的に家賃が入ってくるため、収入が安定しています。

プロパティマネジメントサービスの利用

初心者の場合、不動産の管理や運営に関する知識が不足していることがあります。しかし、プロパティマネジメントサービスを利用することで、物件の管理やテナントとのやり取りを専門家に任せることができます。

まとめ

• アパート経営はリスクを伴う投資でありながら、適切な管理と計画的な運用によって、安定した収入と資産の増加を期待できる魅力的な投資方法
• アパート経営は、安定した収入源を期待することができ、空室リスクを抑えることができ、インフレに強い投資です。
• 初期費用は、50坪であれば、木造アパートは約3,000万円～、鉄骨造アパートは約4,300万円～が相場です。
• 取得経費は不動産の不動産(土地・建物)の購入金額の約10％かかる
• 維持費用は、
  • 光熱費：1～3万円
  • 損害保険料：1~3万円
  • 管理費：家賃の5％～10％
  • 仲介手数料：家賃の0.5か月分
  • 修繕費： 建物の金額×1~2%/年間

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ゆか

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FP3級の勉強をはじめたことでお金に対する意識が変化。お休みの日はカフェ巡りが趣味♪