不動産投資の魅力を徹底解説!11個のメリットを理解しよう!

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はじめに

今回は不動産投資の魅力について見ていきましょう。安定した家賃収入が毎月確保され、その利益が次第に貯金を膨らませ、将来の夢を実現する原資となります。不動産投資は、時には勇気を要する決断かもしれませんが、その先に広がる未知の成功の可能性は無限大ですね。不労所得が未来をデザインし、自由を手に入れるお手伝い。不動産投資は、人生を一変させる旅のスタートかもしれませんね。

不動産投資の魅力について

不動産投資の魅力はいくつかありますが、今回は11個を紹介いたします。

レバレッジ効果

レバレッジ効果とは

不動産投資におけるレバレッジ効果は、相対的に少額の自己資金を投入して、それに対して銀行や金融機関からの融資を受けて大規模な不動産資産を所有できるという現象を指します。具体的には、以下のようなメリットがあります：

1. 少額の自己資金で大規模な投資が可能: 通常、不動産の購入には多額の資金が必要ですが、銀行からの融資を受けることで、限られた自己資金で多額の不動産を購入できます。
2. リスク分散: 自己資金の比率が低い場合、リスクは資金の一部にのみ依存するため、リスクを分散しやすくなります。
3. 収益の最大化: レバレッジを活用することで、投資家は自己資金の収益を最大限に引き上げることができます。物件の価値が上昇した際、その増加分は自己資金に対する割合で増加します。
4. 現金フローの向上: 自己資金を最小限に抑えた場合、物件から得られる家賃収入が自己資金に対する割合で高くなり、現金フローが向上します。
5. 運用利回りの向上: 少額の自己資金で物件を購入することで、物件の利回り（投資利益率）が高くなり、投資の効率が向上します。

ただし、レバレッジ効果はリスクも伴います。市場価格の変動や賃料収入の減少などのリスクに対しても、融資を返済しなければならないという点で慎重な計画が必要です。適切なリスク管理が行われない場合、レバレッジ効果は投資家にとって逆効果となる可能性もあります。したがって、レバレッジを活用する際には、リスクを十分に理解し、専門家の助言を得ることが重要です。

レバレッジ効果の例

仮定条件:

• 投資物件の購入金額：1億円
• 投資物件の期待利回り：5%(金利除き)
• 自己資金: 1,000万円
• 銀行からの融資: 9,000万円(金利3%)

毎年の収益：230万円＝500万円(1億円×5%)－270万円(9,000万円×3%)

利回り(総投資額)：230万円÷1億円＝2.3%

利回り(自己資本)：230万円÷1,000万円＝23％

自己資本に対する利回りは総投資額のなんと10倍の23％になっていますね。

ソフトバンクの2023年6月の借入金は6兆円

借入金があるということは必ずしも悪いことではありません。企業を見ても借入金があることが一般的であり、むしろ無借金経営している会社が珍しいです。借金があるということは基本的にそれだけの資産があるということです。

例えば、ソフトバンクは2023年6月の借入金は約6兆円ありますが、総資産額は14兆円です。

借入金の金額はその人、その会社の銀行に対する信用力

ゆか

レバレッジ効果が最大の不動産投資の魅力と言っても過言ではない

レバレッジ効果は必ずしもいいことしかないといったわけではありませんが、不動産投資の魅力です。

現に、上場している不動産投資の会社であっても借入金は基本的にしておりますし、個人投資家の多くの方は借入金をしております。その理由がレバレッジをきかせることです。

つまり、不動産投資はリスクがあるからと言って、例えば、全額を貯金で投資することは不動産投資の最大の魅力であるレバレッジ効果を無くすことになります。

通常、安定的な不動産投資家の総投資額に対する利回りは5％前後ですが、5％だけを見たときに、5％であれば株式投資のJ-REITでも十分に期待することができます。ではなぜ、多くの投資家の方が借入金をするのかというと、レバレッジ効果を得ることであります。

副収入を得られる

不動産投資における主なメリットの一つは、副収入を得られる点です。以下に、不動産投資によって副収入を得られる理由をいくつか説明します：

1. 家賃収入: 不動産投資において最も一般的な収入源は、購入した物件を賃貸に出すことによって得られる家賃収入です。賃貸収入は、毎月安定したキャッシュフローを提供し、定期的な副収入となります。
2. 不労所得: 物件を賃貸に出すことで得られる収入は、一度適切な管理体制を整えれば、比較的少ない労力で継続的に得られるため、不労所得としての性質を持ちます。これにより、投資家は定期的な副収入を手に入れながら、他の事業や仕事に集中することができます。
3. 適切な家賃設定: 周辺の市場調査を行い、競合物件や地域の家賃相場を把握することで、適切な家賃を設定できます。適正な価格設定は、良質なテナントを引き寄せ、空室率を下げ、副収入を安定化させる要因となります。
4. 長期的な安定性: 需要の高いエリアや商業地域に投資することで、長期的な安定性が確保され、テナントの入れ替わりが少なくなります。これにより、副収入の継続性が保たれます。
5. リファイナンス: 不動産の価値が上昇した場合、リファイナンス（再融資）を行うことで、元本の一部を返済し、低金利で新たな融資を受けることができます。これにより、借入金利を削減し、副収入の残高を増やすことができます。

不動産投資によって得られる副収入は、適切な管理と計画によって安定化させ、経済的な安定感を提供する重要な要素となります。

保険代わりになる

不動産投資では購入時に団体信用生命保険を活用することが多いです。団体信用生命保険の利点は、仮に購入者が亡くなってしまった際に、遺族は投資不動産を相続することができ、銀行に対する借入金は免除になる点です。これは、保険会社が購入者に代わって銀行に対して借入金を支払うためです。そのために、購入者は毎月、銀行に対して保険料を支払います。

通常の生命保険と比較してメリットは、月々の賃料収入から支払うことができる点です。

安定的なリターンを期待できる

1. 定期的な家賃収入: 不動産投資において最も一般的な収入源は、物件を賃貸に出すことによって得られる家賃収入です。需要の高いエリアに位置する物件は、常に入居者が見つかり、定期的な家賃収入が得られます。賃貸市場の安定性に支えられた家賃収入は、毎月の収益を安定化させます。
2. 長期的なキャピタルゲイン: 不動産の価値は時間の経過とともに上昇する傾向があります。需要の高い地域に投資した場合、不動産の価値は上昇し、将来的な売却時に利益を得ることができます。長期的な保有によって、物件の価値が安定的に成長する可能性が高まります。

インフレ対策

日本で生活をしておりますと、インフレ(物の価値があがること)についてあまりピンとこないことが多いです。

ただ、最近は電力料やガソリン価格の高騰はニュースで聞いたことがあるかと思います。日銀もインフレを2％を目指しているので、今後、インフレは進むでしょう。日本のマンションや土地の値段が年々上がっていることをイメージすればいいかもしれません。

不動産投資がインフレ対策になるのは以下の点です。

1. 資産価値の上昇: インフレーションが進行すると、通常、物価とともに不動産の価値も上昇します。不動産は有形資産であり、需要と供給に基づいて価値が形成されます。需要が高まり、物価が上昇すれば、不動産の価値も相応に増加します。
2. 家賃の調整: インフレーションが進むと、物価や生活費が上昇します。その結果、家賃も上昇することが一般的です。不動産投資家は、物価上昇に合わせて家賃を調整することができ、定期的なキャッシュフローを維持することができます。この点で、不動産投資は家賃収入の安定性を保ち、物価上昇に対応できる手段となります。
3. リアルアセットの保有: 不動産はリアルアセット（実物資産）であり、通貨の価値が減少しても物理的な存在としての価値を持ち続けます。これにより、不動産は通貨価値の減少から保護され、資産の安定性が維持されます。
4. 借入金の効果: インフレーションの状況下では、借入金の実質的な価値が減少します。不動産投資家は、低金利での融資を活用することで、実質的な負担を軽減し、不労所得を増加させることができます。

ある程度の損失をコントロールできる

不動産投資は比較的損失をコントロールできる投資方法です。

例えば、新しく飲食店のビジネスを始めるといった場合に、実際にお店を出してからいくら儲かるか損失でるか、当初に試算はしますが、多くはズレるものです。一方、不動産投資は想定がしやすいものです。

以下に、不動産投資での損失を制御する方法について説明します：

1. 適切なリサーチと調査: 不動産投資を開始する前に、市場調査を行い、需要と供給、物価動向、地域の発展計画などを評価することが重要です。良好なエリアに投資することで、損失のリスクを最小限に抑えることができます。
2. 賃貸市場の把握: 地域ごとに賃貸市場の特性が異なります。需要の高いエリアや特定のテナントニーズを的確に把握し、適切な賃貸価格設定を行うことで、入居率を向上させ、損失のリスクを軽減できます。
3. 適切な保険の取得: 物件を適切に保険でカバーすることで、火災や自然災害、賠償責任などのリスクから保護されます。適切な保険によって、物理的な損害からの復旧や賠償支払いに備えることができます。
4. プロフェッショナルの助言: 不動産投資に詳しいプロフェッショナル、例えば不動産エージェントや弁護士、会計士に相談することで、法的、税務、契約上の問題を適切にコントロールすることができます。
5. リスクの分散: 複数の物件や地域に投資することで、リスクを分散しましょう。特定の物件や地域に依存せず、複数の投資先を持つことで、損失のリスクを均等に分散できます。
6. 緊急時の手段の準備: 緊急時のための資金を確保しておくことで、急な修繕や空室対策に対応でき、損失を最小限に抑えることができます。

これらの要因を考慮し、計画的かつ慎重な不動産投資を行うことで、損失を制御し、リスクを最小限に抑えることが可能です。

手間や時間がかからない

不動産投資は最初の物件選びや毎月のチェックなどはもちろん時間はかかります。ただ、他の株式投資やFXのように常にチャートを見張る必要はなく、毎日現場に行く必要もありません。また、不動産管理会社に管理を委託すれば負担を削減することができます。

資金計画が立てやすい

不動産投資は資金計画が立てやすい理由がいくつかあります：

1. 固定資産価値: 不動産は一般的に、長期的に見て価値が安定しているまたは上昇する傾向にあります。この安定性は、将来の資金計画を立てる上での基盤となります。購入時点での物件の価値が比較的安定しているため、投資家は不動産の資産価値をベースに資金計画を策定できます。
2. 安定したキャッシュフロー: 賃貸物件からの家賃収入は、定期的に安定したキャッシュフローを提供します。家賃収入は通常、毎月定期的に入金され、これにより投資家は毎月の支出と収入を安定的に見積もることができます。この安定したキャッシュフローは、日常生活の費用やローンの返済などを支え、資金計画を予測しやすくします。
3. 低リスクの投資: 不動産は通常、低リスクの投資とされています。需要の高いエリアに投資することで、空室率を低く保ち、リスクを最小限に抑えることができます。このような低リスクの状況下では、予測可能なキャッシュフローを得ることができ、資金計画を安定させることができます。

伝統的な投資

伝統的な投資には株式や債券のほかに不動産投資があります。伝統的な投資は過去から多くのノウハウが形成されているため、メリットな点があります。

1. 信頼性: 伝統的な投資（株式、債券、不動産など）は、長期的な視点で安定したリターンを提供する傾向があります。怪しい投資ではないので、銀行から融資を得ることができ、社会的に信頼されるビジネスです。
2. 情報の多さ：歴史が長い伝統的な投資は本やインターネットで多くの情報に触れることができます。そのため、最初に勉強するハードルが低く、取り組みやすいメリットがあります。

節税効果

不動産投資から得た収益からキャッシュアウト(支出)を伴わない減価償却を差し引いて所得(利益)を算出してから税金計算されます。そのため、手元に減価償却部分の収入は残せることができます。また、個人所得で不動産所得がマイナスであれば、自身の本業である給与所得から差し引くことができ、給与所得から控除されている税金の還付金を受領できることがあります。

相続税の対策になる

日本の相続税は世界的に見ても高いです。

現金預金や株式は相続税の評価額が100％でありますが、収益用不動産であれば50％に評価を落とすことができることがあります。

つまり、相続税の評価額を下げることができれば、残された親族が支払う相続税の負担を抑えられることになります。

まとめ

今回は、不動産投資の魅力について11個を見ていきました。

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ゆか

OL

FP3級の勉強をはじめたことでお金に対する意識が変化。お休みの日はカフェ巡りが趣味♪