2023.10.25 2023.10.27

不動産投資のビジネスフロー・登場人物を徹底解説!不動産投資のスキームを理解しよう!

taku7983

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Contents

はじめに
不動産の売買について
不動産の賃貸投資のビジネスフロー
- 不動産の賃貸投資のビジネスフロー
- 不動産投資での仲介業者の立場や考え

はじめに

不動産投資のビジネスフロー及び登場人物を理解しましょう。

まず、なぜこれが非常に大切かと言いますと、各関与者が何を考えて、どのようなインセンティブが働いているかを理解することで、各関与者と話をしていく中で真の意図を見抜いていくためです。

また、投資をする上でしっかりとスキームを理解して、どこでなぜ利益が生じるのか最初に把握しないと将来に損失が生じます。

例えば、カフェの開設を考えた際に、儲かっている会社を理解することがスタートです。

価格帯：低い
- ドトール：1杯300円　一杯のおいしいコーヒーを通じて、お客様にやすらぎと活力を提供
価格帯：高い
- ルノアール：1杯600円　東京発信のやすらぎのカフェ · 「都会的なコテージ」
- 椿屋珈琲店：1杯800円　古き良き時代の｢大正ロマン｣

低い価格帯であればたくさんお客さんを呼び込まなければなりませんし、高い価格帯であれば課価格に見合う品質を提供する必要があります。個人でカフェの運営でどちらかでも満たすのは非常に難しいです。低い価格帯でたくさんのお客さんを呼び込むには駅前の立地がいい場所を確保する必要がありますが、なかなか空き物件がありませんし、高い価格帯のお店を出店するには初期投資の内装に大きな初期投資が必要となります。

実際に儲かっているカフェのオーナーさんはしっかりとこれらの点を把握されている上で、投資を行っているので利益を出していけるわけです。

不動産の売買について

不動産投資のビジネスフロー・登場人物

不動産の売買では、売り手と買い手がいますが、それぞれ相手を探すために仲介業者が一般的に関与します。上記のケースでは仲介業者は売り手と買い手のそれぞれに付いておりますが、仲介業者が1社の場合もあります。上記のケースでは仲介業者は片方の当事者からしか手数料を受領できないため、仲介業者から見ますと片手取引と呼ぶことがあります。一方、仲介業者が1社の場合は両方から手数料を受領することができるため、両手取引と呼ぶことがあります。

登場人物としては以下の3者ですが、それぞれの視点に立って見ていきましょう。

売り手
買い手
仲介業者

売り手の立場

高く売ることが最大の関心ごと

不動産取引における売り手は、自身の不動産資産を最大限に活用し、高く売ることが最大の関心ごとです。売り手は以下のような要因を考慮しながら取引を進めることが一般的です：

価格設定: 売り手は自身の不動産の価値を正確に把握し、市場価格と比較して適切な価格を設定します。高すぎる価格では売れず、低すぎる価格では利益が減少する可能性があるため、バランスを取る必要があります。
市場状況の把握: 売り手は現在の不動産市場の状況を把握し、需要と供給のバランス、価格トレンド、競合物件などを考慮します。市場の状況に応じて戦略を変えることが重要です。
物件の状態: 不動産の状態や設備、修繕が必要な部分を修理・改善し、物件を魅力的に保つことが重要です。綺麗で整頓された物件は、購買意欲を高めることができます。
交渉: 買い手との交渉において、価格交渉だけでなく、引渡し時期や物件の修繕、付帯条件など、さまざまな側面で交渉が行われます。売り手はこれらの交渉にも備えておく必要があります。

売りたい時期

ただし、売り手の1人1人で異なるのは売りたい時期が異なることです。

早く売りたい人
- 個人であれば資金繰りが悪化して早期に資金化する必要がある人、次に住む場所がすでに決まっている人
早く売れなくてもいい人
- 高い金額で売りたいことにこだわりあまり値下げを意識しない
- 不動産仲介の人に勧められたがあまり自身は関心がない
その他
- 税務上の要件で短期に売却できないため、数年後に売却を検討している

買い手の立場

不動産取引における買い手は、大きな財政的な取引に関わるため、慎重かつ計画的に行動します。1番気になることは自身の予算以内で購入できるかです。以下に、買い手の立場からの視点と考慮すべき要因を挙げてみましょう：

予算: 買い手はまず予算を確立します。自身の経済状況や将来の支出を考慮し、不動産の購入に充てることのできる予算を設定します。これは物件の価格範囲やローンの額を決定する上での基準となります。
ローンと金利: 多くの買い手は不動産の購入にローンを組む必要があります。金利やローンの返済スケジュール、頭金の額など、買い手はこれらの金融面の詳細を注意深く検討します。
物件の条件: 買い手は物件の状態や設備、立地、周辺環境、将来的な価値の変動など、物件に関するあらゆる情報を収集します。これには現地調査や査定、不動産の履歴、近隣の施設などの調査も含まれます。
将来の成長: 買い手は物件が将来的にどのように変化する可能性があるかを考慮します。学校、仕事、公共交通機関、ショッピング施設などの近接性や将来的な発展計画が、買い手の意思決定に影響を与えることがあります。
法的問題: 不動産の購入は法的な手続きが伴います。買い手は契約条件、物件の権利関係、法的制約事項、不動産の権利書類などを詳細に確認し、必要な法的アドバイスを受けることが一般的です。
将来の投資価値: 買い手は不動産購入が将来的に投資としてどれだけの価値を持つかを考慮します。地域の成長性、将来の需要予測、不動産市場のトレンドなどを分析し、投資としての価値を見極めます。

これらの要因を総合的に考慮した上で、買い手は最適な不動産取引を行うことを目指します。

仲介業者の立場

不動産仲介業者は、売り手と買い手の間で円滑な取引が行われるよう仲介役を果たします。彼らの主な関心事は、信頼性とプロフェッショナリズムを保ちつつ、顧客のニーズに応えることです。以下に、仲介業者の立場からの視点と考慮すべき要因を挙げてみましょう：

売買契約の促進: 仲介業者は物件の売買契約が成立することを促進します。そのためには売り手と買い手の要望を理解し、適切な物件を提案する必要があります。
市場分析: 仲介業者は常に不動産市場のトレンドや価格変動に詳しく、適正な価格設定を提案する役割があります。市場の変化に敏感であることが、信頼される仲介業者の特徴です。
情報提供: 仲介業者は売り手と買い手に対して、物件の詳細情報や地域情報、法的手続きに関する情報などを提供します。情報の透明性は、取引の円滑な進行に必要です。
交渉: 仲介業者は売り手と買い手の間で交渉を行います。価格交渉や契約条件の調整など、双方の要望を調和させつつ、取引が成立するよう努力します。
法的サポート: 不動産取引には複雑な法的手続きが伴います。仲介業者は必要な法的書類や手続きについてアドバイスし、必要なサポートを提供します。法的問題が発生した際には適切な法的アドバイスを求め、売り手と買い手の間で問題を解決します。
顧客満足: 仲介業者は顧客満足度を重視します。顧客が不動産取引の過程で安心して取引を進められるよう、信頼性、誠実さ、プロフェッショナリズムを持って対応します。
マーケティング: 売り手の物件を広く宣伝し、買い手のニーズに合致する物件を見つけ出すために、効果的なマーケティング戦略を展開します。これにはオンライン広告、物件の写真や説明の最適化、顧客とのコミュニケーションなどが含まれます。

仲介業者は取引の仲介役として、売り手と買い手の両方にとって有益な取引を実現することを目指します。彼らの専門知識と経験が、不動産取引の円滑な進行に貢献してくれます。

不動産の賃貸投資のビジネスフロー

上記が一般的な不動産賃貸のビジネスフローです。まず、オーナーは管理会社に管理を委託し、管理会社は居住者を探したり、見つかった後は毎月の管理を行います。上記のケースでは借り手を管理会社とはほかの仲介業者が探した場合のケースです。仲介業者は借り手が望む物件を探し、内見の手配をしたり、借り手に代わって物件に対する申し込みなどを担当致します。実際に借りることが決まった場合のお金の流れですが、借り手は仲介業者に手数料を支払い、オーナーも仲介業者に手数料を支払います(手数料の流れは他にもあるので参考として捉えてください)。つまり、仲介業者は借り手とオーナーの二重に手数料を受領できるわけです。そのため、仲介業者から見たときに、手数料はオーナー側からも受領することができるため、よく街中で不動産仲介会社の手数料が無料であったり、手数料半額の広告を目にすることはありませんでしょうか。今度は、より仲介業者の立場になってみていきましょう。