2023.10.30

【入門者必読！】アパート投資に関するリスク12個とリスク回避策を解説!また、実際にあったアパート経営の失敗例3選!

taku7983

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Contents

はじめに

アパート投資は確かな収益を生む可能性がある一方で、多くのリスクが伴います。この記事では、アパート投資における主要なリスクを正確に理解し、それに対処するための戦略や対策について詳しく解説していきます。

アパート経営における立地や空室リスク、賃料設定の難しさ、借入金返済のリスクなど、これらのリスクは適切な対策と戦略を持たなければ収益を脅かす要因となります。また、リスクヘッジの方法や、成功事例から学ぶヒント、最新の市場動向まで網羅的に紹介します。アパート投資に関心を持つ皆様が、リスクを理解し、適切に対処するための知識と自信を身につけられるよう、詳細かつ分かりやすくお伝えしていきます。安定的な資産形成を目指す皆様にとって、この情報は貴重な一歩となることでしょう。

アパート投資に関するリスク12個とリスクを回避するための対策

立地による空室リスク

リスクの内容

アパートの立地が駅から遠かったり、周辺に生活に必要な施設が少なかったりすると、そのアパートへの需要が低くなりやすいため、部屋が埋まらず空室が発生し続けるリスクがあります

リスクの回避策

このリスクを回避するには、物件選定時に立地条件をしっかり確認することが重要です。駅やスーパー、病院、学校等から徒歩圏内であるかを必ず調べるべきです。周辺の開発計画の有無もチェックしましょう。立地が今後改善される可能性があればリスクは低減します。購入後も周辺環境の変化に注意を払い、必要に応じて家賃設定の見直しや設備投資による競争力強化を図ることで、空室リスクを回避できる可能性があります。

現場には何度も足を運んで、実際に目で見て確認しましょう

ゆか

経年による空室リスク

リスクの内容

アパートの築年数が古くなると、設備の陳腐化や耐震性能の低下により居住性能が低下し、入居者の需要が徐々に減っていくリスクがあります。

リスクの回避策

このリスクへの対処法は、競合物件との差別化を図ることです。大規模修繕や内装リフォーム、設備更新を適切なタイミングで実施することで、居住性能を維持・向上させることができます。収支計画に修繕費用を織り込み、定期的に改装投資を行うことが重要です。併せて、家賃設定の適正化や管理サービスの向上などにより、競争力の維持に努めるべきです。

供給過剰による空室リスク

リスクの内容

同じエリアで新築アパートが過剰に供給されると、入居者獲得の競争が生じ、結果として既存のアパートに空室が発生するリスクがあります。

リスクの回避策

このリスクへの対策としては、まず計画段階の新築アパートの動向を早期に把握することが重要です。供給動向が不透明な地域では物件取得を避けるべきです。供給過剰になってからでは手遅れなので、事前の情報収集が鍵となります。競合相場を把握し、適正な家賃水準を設定することも重要な対策となります。

社会情勢による時事的空室リスク

リスクの内容

人口動態や経済景気などのマクロな社会情勢の変化により、アパートへの需要が一時的に低迷するリスクがあります。

リスクの回避策

このリスクへの対処法は限定的ですが、常に社会情勢を把握し、需要動向の変化を敏感に察知することが重要です。需要低迷期は競合物件との価格競争を避けるため、家賃の引き下げ幅を最小限に抑える等の対応が必要です。極端な空室増を招かない家賃政策がこのリスクへの対処法となります。

賃料下落リスク

リスクの内容

空室の増加に伴い、競合物件との賃料競争によって賃料水準が下落するリスクがあります。

リスクの回避策

このリスクへの対策としては、まず同業者との情報交換により賃料動向を把握することが重要となります。適正な賃料水準を維持するため、築年数や設備水準に見合った家賃設定を心がける必要があります。大きな値下げを避けるためにも、供給過剰な時期の物件取得は控えるべきです。

安易な値下げは自分の首を絞めてしまうことになりますので、冷静に家賃水準を検討しましょう

ゆか

借入金返済リスク

リスクの内容

アパートの取得にあたって多額の借入を行った場合、想定収支を下回って返済原資が不足するリスクがあります。

リスクの回避策

このリスクを回避するには、取得時の借入額を返済可能な範囲内に抑えることが重要です。保守的なキャッシュフローを前提としたシミュレーションを行い、返済の安全率を高めた資金計画を立てるべきです。変動金利の場合は金利上昇リスクにも備える必要があります。

修繕リスク

リスクの内容

アパートの経年劣化に伴う修繕の時期を見誤ると、設備の不具合で入居者が流出したり、大規模な修繕費用が発生したりするリスクがあります。

リスクの回避策

このリスクを回避するには、長期修繕計画を立て、その費用を包括的に織り込んだ資金計画を作成することが重要です。築年数別に必要となる標準的な修繕項目と費用をリスト化し、計画的に修繕投資を行うことで、このリスクを回避することができます。

家賃滞納リスク

リスクの内容

入居者の経済状況の悪化などによって家賃の滞納が発生し、キャッシュフローが悪化するリスクがあります。

リスクの回避策

このリスクへの対処法は、入居者の選別時における職業や収入状況の確認を慎重に行うことです。安定的な収入のない入居者の場合は、保証人を付ける等の対策も検討する必要があります。入居後は滞納の早期発見に努め、滞納額の早期回収に注力することも重要なリスク対策となります。

入居者トラブルリスク

リスクの内容

入居者間のトラブルが発生し、他の入居者が流出するリスクがあります。このリスクへの対処法は、ルールの徹底とコミュニティの形成です。

リスクの回避策

入居時に建物ルールを明確に説明し、迷惑行為への対応方針を示すことが重要です。併せて、コミュニティイベントの実施などにより、入居者間の交流を深めることでトラブルの発生を抑制することが大切です。

金利上昇リスク

リスクの内容

借入金の変動金利が上昇し、返済負担が大きくなるリスクがあります。

リスクの回避策

このリスクへの対処法は、借入時に長期の固定金利を選択することです。変動金利の場合は金利上昇を想定した資金計画を立てる必要があります。また、返済期間をある程度長期とすることで、月々の返済額増加への対応力を高めることも有効な手段となります。

オーバーローンリスク

リスクの内容

アパート取得時の借入額が過大で、キャッシュフローとのバランスを欠いた「オーバーローン」となるリスクがあります。

リスクの回避策

このリスクを回避するには、想定収支に照らして借入限度額を設定し、無理のない資金計画を立案することが肝要です。収支シミュレーションを前提とした借入額の決定が、このリスク回避の基本となります。

災害リスク

リスクの内容

地震や水害等の自然災害によりアパートが被災し、大規模な修繕費用が発生するリスクがあります。

リスクの回避策

このリスクへの対策は、適切な損害保険と耐震補強です。類似物件の災害事例を調査し、必要な補強コストを見積った上で、損害保険に加入することが重要です。定期的な点検と補修実施もリスク低減に寄与します。

アパート経営の失敗例3選

立地リスク・空室リスクで失敗したAさん

AさんはIT関連の会社に勤めるサラリーマンで、副収入と退職後の生活資金確保のため、アパート経営を始めようと思い立ちました。土地が高騰している都心部ではなく、郊外の比較的低廉な土地を選び、駅から徒歩20~25分の立地に新築アパートを建設しました。このエリアは住宅地としては落ち着いた雰囲気で、交通の便も悪くはないように思えたのですが、できてみると周辺には駅前を除いて商業施設も少なく、住民は主に住宅街に入るまでの通勤通学目的でこのエリアを訪れるだけということが判明しました。Aさんのアパートはしばらく入居率が6~7割程度で推移し、夏場には学生の需要もあるものの、それ以外の時期は空室が目立つ状況が続きました。駅までは決して遠い訳ではないのですが、住民の生活拠点となるだけの機能が周辺にないことがネックとなり、アパートの需要喚起が難しいことが判明したのです。

老朽化リスクで失敗したBさん

Bさんは自営業を営みながら、収入源の柱とする目的でアパート経営を志していました。ある日、知人から古いアパートを安価で売りたいという話を聞き、立地条件が悪くないことから、大規模修繕を行えば値上がりが見込めると判断し、そのアパートを購入することにしました。ところがそのアパートは築30年以上経ち、建物はコンクリート造りで結構頑丈ですが、内装や設備の陳腐化が目立っていました。Bさんは大規模修繕をして家賃を値上げすれば収益改善できると考えていたのですが、資金調達が思うように進まず、改装の時期を先送りし続けていました。その間に周辺には新築アパートが建設され、徐々に入居者が減っていきました。修繕費用のめどが立たない中で入居率が低下している状況で、大規模な改装投資を実行するのは困難な状況となってます。

賃料下落リスクで失敗したCさん

Cさんは銀行員として働きながらアパート経営を手掛けていました。都心の便利な立地にあるアパートを適正な価格で購入できたことから、順調な推移が期待できると見ていました。当初の1年間は満室に近い稼働率で、賃料収入も良好でした。ところが、2年目になって周辺で大手デベロッパーが新築アパートを供給した影響が出始めました。新築アパートが出ることで入居者の選択肢が増え、Cさんのアパートを含めた周辺の賃料水準が下落基調に転じていきました。Cさんは入居率の維持を優先せざるを得ず、競合の新築アパートに合わせて賃料を下げていきましたが、収入減に歯止めがかかりませんでした。事前に周辺の開発計画を調査していれば、このリスクを回避できた可能性があったと反省しています。

アパート経営のリスクヘッジのために大切なこと

計画段階からリスクを最小限に抑える方法

アパート経営では、まず計画段階で入念な調査を行い、将来的なリスクを極力回避することが重要です。具体的には、立地条件、周辺環境、人口動態、開発計画等を調べ、需要と供給のバランスが取れているかを確認する必要があります。競合物件の動向や、駅周辺の商業施設の充実度といった入居者の生活利便性もチェックすべき項目です。資金計画では、頑健なキャッシュフローを前提とし、収入減のリスクに対するバッファーを織り込むのが良いでしょう。設備面でのリスク回避には、競合物件との差別化要因を検討し、将来の改装計画も立案しておくことが重要です。以上のように、計画段階からの入念な調査と準備が、経営リスクの最小化につながります。

ついつい、購入したい気持ちが高まり、利益がより出る計画を作ってしまいがちですが、冷静な計画を作成することを心掛けましょう

ゆか

知識を常にアップデートする方法

アパート経営では、法律、税務、不動産、金融等の関連知識をできる限り習得し、常に最新動向を把握することが欠かせません。具体的には、セミナーへの参加や専門書の購読を通じて知識のアップデートを図るべきです。インターネット上の情報も活用しましょう。経営に影響する政策変更等の動向に注意を払うことも重要です。また、実際の運用においては、税理士等の専門家のアドバイスを適宜仰ぐことをおすすめします。知識を常に更新していけば、想定外の出来事にも柔軟に対応できるでしょう。

収益向上のための税金・費用対策

アパートの収益性を高めるには、税金対策と費用削減が欠かせません。減価償却費の計上や資産除去債務の算定による税負担軽減、修繕費の損金算入、固定資産税の軽減措置活用等を検討すべきです。光熱費削減のための設備導入や、複数物件の一括管理による管理費用削減も有効です。入居率アップの施策と合わせて、費用対効果を分析しつつ実行することが重要でしょう。専門家に相談しながら、税負担と経費の最適化を図るべきです。